简答题

为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下: (1)可比实例的成交价格与成交日期。 (2)交易情况分析判断。 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格,2000年11月1日至2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%,2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 (4)房地产状况。 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是:因素1是因素3的4倍。因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。

正确答案

(1)交易情况修正系数可比实例A=100/103可比实例B=100/99可比实例C=100/102
(2)交易日期修正系数可比实例A=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4=1.0999可比实例B=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4=1.1265可比实例C=(1+1.2%)1×(1+1.8%)4=1.0869
(3)房地产状况修正系数①因素权重值的计算因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25因素3的权重=1/(1+1.67+4)=0.15②房地产状况修正系数的计算
(4)计算比准价格

答案解析

相似试题
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  • 某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托,估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边,面积500m,是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地,使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼,建于2002年10月。写字楼现用于出租,每月租金收入3万元。市场调查显示,该类房屋耐用年限为55年,残值率为2%,当时建筑物综合造价为每平方米2000元,目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%,租金一般为每月每建筑平方米50元,每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况,计算并回答以下问题。 如果没有其他损失和市场波动的考虑,该写字楼的客观年总收益,根据已知的条件,计算结果为()万元。

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