题干本题共包含 3 个小题

1999年1月10日,甲某与乙某签订了房屋租赁合同,合同主要约定:甲某将其二室一厅的住房租给乙某,租赁期限3年,年租金1万元,每年年初时一次付清年租金。租赁合同签订后,乙某即将1999年1月10日至2001年1月10日两年的年租金支付给甲某。
1999年9月2日,甲某因开办公司向丙某借款30万元,借期1年。根据丙某的要求,甲某以该套房作抵押,双方订立了抵押合同并于同年9月5日办理了抵押登记手续。但甲某未将设置抵押的情况告知乙某。
2000年10月初,甲某因其公司亏损,无力偿还向丙某所借的欠款,经双方协商,丙某同意以该房作价30万元转归其所有,以冲抵债务,条件是乙某必须尽快搬出。双方于2001年1月初办理了登记过户手续。丙某通知乙某限期搬走后,乙某以其与甲某签订的房屋租赁合同有效而应继续履行房屋租赁合同或者享有优先购买权而拒绝搬走,双方形成纠纷。乙某以甲某和丙某为被告起诉至法院,请求确认房屋租赁合同有效,应继续履行。

简答题1

借款抵押担保合同的效力如何?

正确答案

本案是关于抵押权与租赁权关系的典型案例。根据《担保法》第四十八条的规定,抵押人将以出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。但是,甲某将房屋设置抵押,并未影响乙某对租赁物的占有、使用权,暂时未损害乙某的利益。况且根据我国《合同法》第230条的规定,丙某在实现抵押权时,承租人乙某享有在同等条件下的优先购买权。另一方面,甲某与丙某办理了抵押登记手续。因此,甲某虽未履行书面告知乙某房屋设置抵押的义务,亦不影响甲某与乙某签订的借款抵押担保合同的效力,而应当认定有效。

答案解析

简答题2

乙某是否享有优先购买权或继续租赁权?理由是什么?

正确答案

就本案而言,承租人乙某可以要求依法享有同等条件下的优先购买权,而出租人甲某却违反了法定义务,因此人民法院应当依法宣告甲某与丙某之间的抵押物作价转让行为无效。但若乙某仅主张其继续租赁权的,人民法院也应予以支持,其主要法律依据是《担保法解释》第65条的规定的“抵押人将以出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

答案解析

简答题3

假设甲某与丙某的抵押权成立在先,乙某的租赁权发生在后,本案又将如何处理?

正确答案

如果本案中甲某与丙某的抵押权成立在先、乙某的租赁权发生在后,案件处理将适用《担保法解释》第66条的规定“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”如果甲某未履行书面告知乙某该租赁物已抵押的义务,其对出租租赁物造成乙某的损失应当承担责任。

答案解析

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  • 甲某系一家私营企业的业主。为提高生产效率,欲购进一台价值5万元的机器,但一时资金周转不开,于是甲某向乙某借款2万元,并提出以自己价值3万元的玉雕船作担保。2002年9月30日,甲某与乙某签订了质押借款协议书,并明确约定,借款期限为6个月,甲某以此玉雕船作质押担保,此玉雕船由甲某保管,并约定不按期还款,乙某可将此玉雕按市场价变卖折抵借款。当日,乙某即给了甲某2万元的借款。在经营过程中,甲某又因需购进一批货物仍需借款,于是向丙某借款3万元。丙某一再要求甲某提供担保,于是甲某将已质押给乙某的玉雕船作担保与丙某签订了质押借款合同,由丙某借给甲某3万元,借款期限自2003年2月1日至2003年4月1日,质押担保方式为甲某的价值约3万元的玉雕船。 合同签订之日,甲某即将玉雕船移交给丙某占有,同时丙某将借款支付给了甲某。2003年4月1日,乙某的借款到期后,要求甲某偿还,甲某无能力还款。乙某即要求对甲某的玉雕船行使质权,甲某以该玉雕船又质押给丙某为由而折抵不成,形成纠纷。 本案中甲某与乙某的质押合同的效力如何?甲某与丙某的质押合同的效力又如何?

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  • 2001年9月6日,甲某将1000公斤的苄磺胺(农药中间体原料)提供给乙某加工。2001年9月21日,乙某因需购进一批加工设备而向丙某借款10万元,借款期限为1个月。在丙某要求提供担保的情况下,乙某未经甲某同意即将甲某提供的原料加工成的半成品苄磺隆质押给丙某。丙某不知此苄磺隆为甲某提供给乙某加工的。合同签订当日,丙某将10万元借款支付给了乙某,乙某亦将全部半成品苄磺隆移交丙某占有。2001年11月19日,甲某到乙某处提取苄磺隆,得知该货物已质押给丙某,随即提出异议,直接向丙某追要。丙某认为该货物已作为其债权的担保,在乙某偿还借款之前拒绝返还。后来,丙某、甲某、乙某多次共同协商,但未能取得一致意见。故甲某以乙某和丙某为被告向法院提起诉讼,要求确认丙某与乙某之间的质押合同无效。

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