简答题

某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资,面积1000m2,允许用途为商住混合,允许容积率为7,覆盖率≤50%,土地使用年限为50年,评估基准日为2001年8月1日。经评估人员调查分析和根据规划要求,待估地最佳用途按商信混合用途,按限定容积率7没计,建筑面积7000m2,14层,每层500m2,1-2层为商铺,3-14层为信宅。预计建设期为2年,第一年投入总建筑费用60%,第二年投入40%的总建筑费用。总建筑费用预计500万元,全部从银行借入,利息率为10%。专业费用预计为总建筑费用的6%,利润率为20%,租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定大楼建成后即可全部售出,预计售价为:商铺4000元/m2,住宅2000元/m2,折现率为10%。 注:投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20%。 运用折线方法,以预期开发对该待开发的熟地进行评估,计算其熟地评估价值。

正确答案

预期开发法进行评估
①总收入=4000×1000×[1/(1+10%)2]+2000×6000×[1/(1+10%)2] =13224000(元)
②总建筑费用=5000000×60%×[1/(1+10%)0.5]+5000000×40%×[1/(1+10%)1.5]=4593956.11(元)
③专业费用=4593956.11×6%=275637.37(元)  ④租金费用及税金=13224000×5%=661200(元)
⑤投资利润=(地价+总建筑费+专业费用)×20% =地价×20%+(4593956.11+275637.37)×20% =地价×20%+973918.70
⑥总地价=(13224000-4593956.11-275637.37-661200-973918.70)÷(1-20%)=5599406.52(元)
土地单价=5599406.52÷1000=5599.41(元)
楼面地价=5599.41÷7=799.92(元)

答案解析

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