简答题

法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。请问:1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?4.该办公楼有租约,在价值时点租约未到期,在评估时是否考虑租约影响?

正确答案

1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业;估价机构应将评估结果提交法院,由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果;②估价机构仅对委托人负责;③法院是委托人,借款企业不是委托人)2.评估价即为第一次拍卖的保留价,是估价对象在价值时点的市场价值。3.应注意以下费用:①拍卖机构佣金;②补缴土地使用权出让金;③房地产交易相关税费,如契税、交易手续费、产权登记费等(应有具体项目,笼统回答不给分);④估价机构的评估费用。4.该办公楼在价值时点租约未到期,在评估时应考虑租约影响。强制拍卖实质也是房地产转让,其评估应按设定权益价值评估,是指不考虑估价对象抵押、查封等影响,但应保护承租人的合法权益不受强制拍卖影响,正所谓"买卖不破租赁"。

答案解析

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