简答题

有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为4km2。适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为50%;附近地区与之位置相当的小块"五通一平"熟地的单价为1000元/m2,开发期需要3年;将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为20%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。估算该成片荒地的总价和单价。

正确答案

(1)设该成片荒地的总价为y。
(2)该成片荒地开发完成后的总价值=1000×4000000×50%=20(亿元)
(3)开发成本和管理费用的总额=2.5×4=10(亿元)
(4)投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+10%)3-1]+10×[(1+10%)1.5-1=0.344V+1.536(5)转让税费总额=20×5%=1(亿元)
(6)开发利润总额=(V+V×4%+10)×15%=0.156V+1.5(7)购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V(亿元)(8)V=20-10-(0.344V+1.536)-1-(0.156V+1.5)-0.04VV=3.873万元故:荒地总价=38730万元荒地单价=96.83元/m2

答案解析

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