简答题
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价测算如下（节选）： 1．年有效毛收入 22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元） 2．年运营费用 （1）年维修费用 25000×2000×2%=1000000（元） （2）年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元） （3）年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元） （4）年运营费用小计 年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元） 3．年净收益 年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元） 4．估价结果 
正确答案
1．年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为： 22000×50×12×(1-10%)=11880000（元） 2．年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。应为： 年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400（元） 3．年运营费用中未计算房产税。应增加： 房产税：有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600（元） 中间计算过程： 年费用合计： 年净收益：1．项-2．项=11880000-3507274=8372726（元） 4．估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
答案解析
物业服务费不应计入运营费用，因为年有效毛收入中不包含物业服务费，如果在运营费用中计入物业管理费则净收益会减小
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现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
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