简答题

北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告 (封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略) 致委托方函 ××指挥部、××中心: 受贵单位的委托,公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产价值进行了评估。估价结果如下: 一、估价对象:估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产,东至草坪;南至人工湖;西至人工湖;北至××花园别墅××号。 依据《房屋所有权证》(市朝全字第××号)、《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(××)第××号)、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料,估价对象房屋所有权人为××公司,用途为住宅,混合结构,建成年份为1993年,建筑面积

正确答案

(1)在致委托方函中估价机构落款处缺法人代表签名、盖章; (2)在估价结果报告中受托估价方中缺法人代表一项; (3)在估价结果报告中没有明确说明估价对象的土地权属状况(是否已出让),"其中,××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2"一句语义含糊; (4)缺价值定义; (5)在估价结果中缺大写; (6)在估价结果中缺单价; (7)在估价技术报告中缺最高最佳使用分析; (8)在估价技术报告中缺少该地区别墅类房地产状况分析; (9)在估价技术报告中缺少估价方法选用的说明; (10)案例A的成交日期与估价对象相比,已超出两年以上,不宜用作可比实例; (11)在确定可比实例与估价对象楼间距一项中,案例A、案例B、案例C的取值错误,应是85、90、85,而不是70、70、70; (12)在区域及个别因素修正中,案例A的计算有误,不是100/80.6,而是100/85.6; (13)在交易时间修正时,分子分母颠倒了,应是1120/1101、1120/1128、1120/1128; (14)在用成本法中计算土地使用年期修正时,所用年期修正系数公式分子分母颠倒了; (15)在用成本法中计算土地使用年期修正时,N为宗地剩余使用年期60.5年,而不是62年; (16)在用成本法中计算建筑物重置成本时,投资利息中计算有误,应是投资利息=2081×2/2×5.49%=114元/建筑平方米,而不是贷款利息=2081×2×5.49%=228元/建筑平方米; (17)在确定房地产价格时,"房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价"中"建筑物重置成新总价"用语不规范,应改为"建筑物重置价格×成新率"。

答案解析

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  • 2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续 若该在建工程已整体抵押,在无法确定优先偿款的情况下,欲估算抵押物的变现价值,测算结果应为( )。

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  • 2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续

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  • 2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续

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  • 2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续

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  • 2006年4月,某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中,要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋,双方协议以产权调换方式予以补偿,经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿,该房屋2006年8月市价为3600元/㎡,当时双方办理了房屋产权调换手续

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