多选题

甲将一套已有的房屋抵押给张某,担保欠张某的100万元债务,办理了抵押登记。此后,甲将该房出租给乙,约定租期5年。因甲欠方某100万元到期未还,方某起诉甲获得生效的胜诉判决后申请强制执行,法院查封了抵押给张某的房屋。法院拍卖查封的房屋时,被钱某以150万元的最高出价购得。此时距离甲、乙签订租赁合同正好2年,甲所欠张某的100万元亦到期未还。下列说法正确的是()。

A对拍卖房屋的150万元,张某有权主张优先于方某受偿100万元

B对拍卖房屋的150万元,张某无权主张优先于方某受偿100万元

C若乙参加拍卖,乙有权主张以150万元优先于钱某取得房屋所有权

D若乙不参加拍卖,乙有权主张甲、乙的租赁合同对钱某继续有效

正确答案

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答案解析

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  • 张某欲开办一个酒店,但资金不足,于1999年以自己房屋4间作抵押向农业银行贷款8万元,并办理了登记手续,之后张某把房屋中向西的两间租给了李某,在经营酒店的过程中,张某又向工商银行贷款4万元并以上面的四间房屋作抵押,签订了抵押合同,办理了登记手续,又用同一办法在建设银行贷款2万元,也办理了登记手续。2000年5月归还了农业银行4万元、工商银行2万元、建设银行1万元,张某将4间房屋中靠东的2间卖给了孙某,孙某知道房屋上设有抵押权,但又在靠东面的侧墙新建了一个大厨房。2000年10月,张某的酒店倒闭,此时仍欠农业银行4万元,工商银行2万元,建设银行1万元,在2000年7月,农业银行将2万元贷款的抵押权转让给了工商银行,现贷款已到期,张某无力偿还。问: (1)张某与承租人李某的租赁房屋合同在4间房屋都抵押后是否继续有效? (2)工商银行将抵押权单独转让的行为是否有效,说明理由。 (3)工商银行、农业银行、建设银行如何实现自己的抵押权? (4)设工商银行的债权先到期,农业银行的债权未到期,应如何处理? (5)设李某的租赁合同尚未到期,抵押权人能否中止租赁合同? (6)前述抵押权人可否就4间房屋和1间厨房一并行使抵押权?

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