对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?

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某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1.这样的做法有哪些错误? 2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?

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××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告 （封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略） 估价结果报告 一、估价委托方 名称：中国太平洋保险公司××办事处 法定代表人：（略） 住所：（略） 二、受理估价方 名称：略 法定代表人：××× 地址：略 估价资质等级：房地产国家壹级 估价资格证书：略 三、估价目的 确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。 四、估价对象概况 （一）估价缘由 本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。 （二）估价对象实体状况 估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。 （三）事故损伤情况分析 该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。 经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。 （四）估价范围 估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。 五、价值时点 2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。 六、估价依据 1．《中华人民共和国保险法》。 2．国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。 3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-1999》。 4．《××市房屋修缮工程预算定额》。 5．××市城乡建设委员会有关文件。 6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。 7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。 七、估价原则 1．独立、客观、公正原则。 2．合法原则。 3．价值时点原则。 4．替代原则。 5．最高最佳利用原则。 八、估价方法 （一）本次估价所采用的方法 估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。 由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。 （二）成本法的定义 本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。 九、估价结果 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 十、注册房地产估价师（略） 十一、估价作业期 2011年5月21日至5月24日。 十二、实地查勘期（略） 十三、估价报告有效期限 自2011年5月24日至2012年5月23日。 估价技术报告 一、估价对象描述与分析（略） 二、市场背景分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析（略） 五、估价测算过程 （一）估价的技术思路 估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。 测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该"修坏如新"，而不能"修坏如旧"。 由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。 （二）工程造价计算表 工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 1．拆除工程（见下表） 5．定额直接费 1项+2项+3项+4项=4114.97（元） 6．造价 （1）基价直接费：4114.97元 （2）综合费：（1）×15.73%=647.3（元）（按三级施工企业计费） （3）劳动保险费：（1）×3.15%=129.6元（按三级施工企业计费） （4）利润：（1）×6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计） （5）允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元 （6）定额编制及定额测定费：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元） （7）税金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计） （8）造价：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元） 六、估价结果确定 估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。 附件（略）

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（指错题）某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告封面估价项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估估价委托人：××人民法院房地产估价机构：××房地产评估有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：××××）×××（注册号：××××）估价报告出具日期：×××××致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件一、估价假设条件（一）本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。（二）本次估价基于以下概念：所称估价，是指专业注册房地产估价师，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件（一）本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考，若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。（二）房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。

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某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

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某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

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评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

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房地产估价方法包括哪些方法?它们各自反映的是哪种技术路线?它们分别怎样体现公开价值标准?

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××置业公司部分房地产估价结果报告（节选） 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象

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