简答题
有某市一宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表12-1。
表12-1各宗地的具体情况该市地价指数见表12-2。表12-2地价指数表
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表12-1中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。正确答案
建立容积率地价指数表，见表12-3。表12-3容积率地价指数表
可比实例A：680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）=620（元/m2）
可比实例B：610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100199）=627（元/m2）
可比实例C://700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）=623（元/m2）
可比实例D://750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）=638（元/m2）
可比实例E://700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）=633（元/m2）
因此，待估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）/5=628（元/m2）。
可比实例A：680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）=620（元/m2）
可比实例B：610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100199）=627（元/m2）
可比实例C://700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）=623（元/m2）
可比实例D://750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）=638（元/m2）
可比实例E://700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）=633（元/m2）
因此，待估宗地G的评估结果为：（620+627+623+638+633）/5=628（元/m2）。
答案解析
略
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采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地应具有（）
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运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。
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应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
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采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
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某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/㎡，土地使用年期为50年，容积率为1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为（ ）元/㎡。
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某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的（ ）。
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某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.O。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（ ）元／平方米。
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