正确答案
科斯定理Ⅰ：只要交易费用为0，则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。科斯定理Ⅱ（科斯定理的实质）：当交易费用＞0时，则权利的初始界定很重要（对经济效率而言），并可以通过合法权利的明确界定和自由交换提高资源配置效率，实现外部效应内部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。
科斯定理1指出：当交易费用为0时，我们无需进行产权界定，而这只有在完全竞争市场才能实现。而当今我国的市场特别是房地产市场并不是完全竞争市场，于是就会产生交易费用，根据科斯定理Ⅱ，当交易费用＞0时，必须进行产权的初始界定，明晰的产权是市场交易的前提，私有产权是市场的必要条件。在中国，房屋的产权界定不清，在二级市场，由于产权不清，造成二级市场不活跃，许多闲置的二手房不能上市，例如央产房等公房；从而增加了交易费用，降低了资源配置效率。
把科斯定理应用于我国的房地产市场，首先要界定房屋的产权，把公房、经济适用房等非完全产权的界定为完全产权房，这样就可以大大降低交易费用，使这些闲置的二手房公开上市，增加房屋的供给量，活跃二级市场，减轻一级市场的压力，从而在一定程度上平抑房价。