简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。

概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。
步骤：
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。
2.预测估价对象的未来收益
3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；
4.用适宜的收益法公式计算收益价格。
基本公式：V=r/A

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