X房地产开发企业通过"招拍挂"取得一宗土地开发权，该土地性质为住宅用地，项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。1．甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案，并依据可比性原则，采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。2．乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值：乐观值为7500元／m2，悲观值为4000元／m2，最可能值为5500元／m2。3．丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感，当住宅平均售价为5200元／m2时，项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率（12%）。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率，见表14-11。
4．丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外，还受建设投资、融资政策等变量影响，可以采用蒙特卡罗模拟技术评价其风险。
题干本题共包含 4 个小题
简答题第1题
甲咨询工程师在进行方案经济比较时，各方案之间具有可比性具体包含哪些内容？可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较？
正确答案
（1）各方案比选的可比性原则具体包括：服务年限的可比，所以比较方案的服务年限相同；计算基础资料的可比性（如价格）；设计深度应相同，效益与费用的计算范围应一致；经济计算方法应相同，即选择相同的评价指标。
（2）方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年值比较法、费用现值比较法。
（2）方案比选的动态分析方法包括：净现值比较法、净年值比较法、费用现值比较法。
答案解析
略
简答题第2题
根据乙咨询工程师的调查预测，估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
正确答案
根据题目可知该住宅售价符合β分布，则其期望值和方差的计算公式为：
式中，a为乐观值，b为悲观值，m为最可能值，t为期望值，σ为标准差。
该住宅售价期望值＝［（7500+5500×4+4000）／6］元／m2＝5583.33元／m2。该住宅售价标准差＝［（7500-4000）／6］元／m2＝583.33元／m2。
式中，a为乐观值，b为悲观值，m为最可能值，t为期望值，σ为标准差。该住宅售价期望值＝［（7500+5500×4+4000）／6］元／m2＝5583.33元／m2。该住宅售价标准差＝［（7500-4000）／6］元／m2＝583.33元／m2。
答案解析
略
简答题第3题
丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确？简述理由，并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
正确答案
丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。
理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。
使用时应注意的问题有：
（1）风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。
（2）蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200～500次之间为宜。
理由：当风险分析中的输入变量多于3个，每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时，可以采用蒙特卡罗技术。
使用时应注意的问题有：
（1）风险变量之间应该是独立的，输入变量的分解程度既要保证结果可靠，又要避免风险变量之间的相关。
（2）蒙特卡罗法的模拟次数一般应在200～500次之间为宜。
答案解析
略
简答题第4题
根据丙咨询工程师的分析，计算本项目满足开发商投资回报要求的概率，并据此评价项目风险大小。
正确答案
（1）按从小到大顺序排列各种售价，计算累计概率，见表14-12。
（2）要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元／m2，由上述数据可知：
则住宅售价高于5200元／m2的概率＝1-0.59＝0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。
（2）要满足开发商投资回报率的要求，住宅的售价应高于5200元／m2，由上述数据可知：
则住宅售价高于5200元／m2的概率＝1-0.59＝0.41，即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为41%，说明项目具有很大风险。 答案解析
略
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在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。
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划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的（）。
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