简答题

有一待估宗地为"七通一平"的待建建筑空地,规划允许总建筑面积为8000m2,用途为写字楼,土地使用权年期为50年。据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%。每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入总额的60%。当地银行的贷款年利率为12%,不动产综合还原率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%,试评估该宗土地的地价。

正确答案

选择评估方法:
该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法评估,地价测算公式为:地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-利润(1)测算不动产总值。
可以采用收益还原法测算不动产总值。由于土地使用权年期为50年,开发期为2年,因此可取的收益年限为48年。不动产年纯收益:300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)不动产总价=1620000/8%×[1-1/(1+8%)48]=19746401(元)
(2)测算建筑费及专业费。
建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元)
(3)计算利息。
利息计算采用复利计算,计算期为到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期,计息期为2年。建筑费和专业费是分段均匀投入,第一年与第二年的投入量的计息分别为1.5年和0.5年。利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1]+8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792
(4)确定开发商利润。
利润=19746401×15%=2961960(元)
(5)确定税费。
由于不动产的总价是通过年纯收益还原得到,因此,出租税费在确定不动产总价时已经考虑并扣除。
(6)测算地价。
地价=19746401-8000000-(0.2544×地价+872792)-2961960地价=7911649/1.2544=6307118(元)

答案解析

相似试题
  • 有一比较案例其地价为1000元/m2,容积率为1.25,待估宗地容积率为2.0,其他条件均相同,则修正后的比准价格为()元/m2。

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  • 比较案例成交地价每平方米400元,对应使用权年期为40年,而待估宗地出让年期为30年,该市土地还原率为8%,则修正后待估宗地地价为()元/m。

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  • 运用市场比较法评估宗地地价时,比较案例成交地价每平方米500元,对应使用权年期为30年,而待估宗地出让年期为20年,该市土地还原率为8%,则修正后待估宗地地价为()元/m2。

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  • 某待估宗地使用年限为40年,已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年,土地还原利率为8%,则该宗地使用年期修正系数为()。

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  • 某市的容积率修正系数表(见表7-5)。 如果比较案例为2000元/㎡,容积率为1.0,待估宗地规划容积率为2.0,则待估宗地容积率修正如何计算?

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  • 某宗住宅用地土地使用年期70年,容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/㎡,土地使用年期为50年,容积率为1.5。与待估宗地相比,比较案例的区域因素条件优于待估宗地,修正系数为3%,个别因素条件比待估宗地差,修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表,土地还原利率为8%,则待估宗地土地价格为( )元/㎡。

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  • 某宗住宅用地土地使用年期70年,容积率为2.O。选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米,土地使用年期50年,容积率1.5。与待估宗地相比,比较案例的区域因素条件优于待估宗地,修正系数为3%,个别因素条件比待估宗地差,修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表,土地还原利率为8%,则待估宗地土地价格为( )元/平方米。

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  • 某市的容积率修正系数表(见表7-5)。表7-5某市容积率修正系数表如果比较案例为2000元/m2,容积率为1.0,待估宗地规划容积率为2.0,则待估宗地容积率修正如何计算?

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  • 某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权,并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物,建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元/米2(建筑面积),每年支付的土地税及房产税为20元/米2(建筑面积),支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/米2,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料,回答以下几小题的问题。 用市场比较法评估时,可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的(),推测待估土地价格。

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