简述收益法的估价步骤？

1）搜集整理资料
2）确定总收益（确定总收益要考虑的条件：从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用
能力的使用者使用，并能产生收益。收益必须是持续且有规律地产生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益）
3）确定总费用（出租：管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；企业经营费用：商品销售成本、经
营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润）
4）计算净收益
5）确定资本化率
6）求取收益价格

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