简答题

一、封面(略) 二、目录(略) 三、致委托估价方函(略) 四、注册房地产估价师声明(略) 五、估价的假设和限制条件(略) 六、××别墅房地产估价结果报告 (一)委托估价方 ××市恒通房地产开发公司 (二)受理估价方 ××市房地产估价事务所 (三)估价对象概况 1.土地情况 A.土地使用权性质:出让土地使用权,1995年1月6日取得国有土地使用权证。

正确答案

(1)缺委托方法定代表人和住所;. (2)缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级; (3)缺土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明; (4)缺估价对象区位状况说明; (5)缺少对土地的自然状况和开发利用状况介绍,如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境、交通通达程度、公共配套设施情况完备程度等; (6)缺价值定义; (7)缺估价依据; (8)缺估价原则; (9)缺估价方法的定义和估价思路; (10)估价结果缺大写和单价; (11)利用成本法进行土地估价的计算公式有误,应该还包括正常的管理费用、销售税费、销售费用、投资利息和开发利润; (12)计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据,应用社会平均成本或者客观成本; (13)土地的评估价格3324元/m2为边缘土地的价格,未根据估价对象土地所处地段的土地级别进行调整; (14)可比实例A是协议方式出让土地,不宜选作可比实例; (15)在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明; (16)可比实例A不能用作可比实例,因其交易日期与估价时间已有近三年,相差时间过长; (17)在区域状况调整中,B与C的分子与分母颠倒; (18)在实物状况调整中,B与C的修正系数不恰当,B的分母应是大于100的一个数,而C的分母应是小于100的一个数; (19)区位和实物调整系数权重取值无依据; (20)交易日期调整没说明理由; (21)土地单价取平均值未说明理由; (22)对建筑物估价中,建筑费一项不应包括红线外的市政费; (23)别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2价格构成描述不正确,其价格构成为:建筑费(含结构、装修、设备、红线内市政费)、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润; (24)成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值; (25)技术报告中缺"估价结果确定"。

答案解析

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  • (指错题)某某市某工业综合楼房地产拍卖价值评估报告封面估价项目名称:××市××区××路66号综合楼(地下室及地上一至十二层)房地产价值评估估价委托人:××人民法院房地产估价机构:××房地产评估有限公司注册房地产估价师:×××(注册号:××××)×××(注册号:××××)估价报告出具日期:×××××致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明(略)估价假设和限制条件一、估价假设条件(一)本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,但考虑到短期强制处分(快速变现)等因素的影响,其拍卖底价可能会低于其市场价值。(二)本次估价基于以下概念:所称估价,是指专业注册房地产估价师,根据估价目的,遵循估价原则,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。所称客观合理价格,是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格,它能够为当事人或社会一般人所信服和接受,通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。公开市场,是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较为充裕的时间,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。同一估价对象,估价目的不同,估价依据及采用的价值标准会有所不同,估价结果的客观合理价格也会有所不同。本次价格评估,采用基于市场的价值标准,但报告使用者需考虑短期强制处置等因素,估价对象拍卖价格可能会低于其市场价格。二、估价限制条件(一)本估价报告是为估价委托人拍卖估价对象提供价格参考,若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(二)房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定。

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  • 封面和目录(略)致委托人函(略)估价师声明我们郑重声明:1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算,形成意见和结论,撰写本估价报告。5.注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看,但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料,委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用,不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师(注册号××××):××××(签名盖章)中国注册房地产估价师(注册号××××):××××(签名盖章)中国注册房地产估价师(注册号××××):××××(签名盖章)

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