简答题
待估不动产情况：类型为土地，无地上附着物，总面积为10000m2，形状规则，住宅用途，规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005年为基期，同基期相比每年递增增长率为12个百分点，单位不动产价格比容积率为1时，不动产价格增加5%。 所选案例情况：收集到与待估不动产条件类似的4宗不动产，比价情况见下表
估价要求：评估2008年12月31日市场价值。正确答案
（1）计算该不动产价格期日修正系数 期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数 期日修正系数见下表： 
（2）计算容积率修正系数 容积率修正系数=待估不动产容积率指数/案例容积率指数 待估不动产容积率指数100，容积率修正系数见下表：
（3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100加上表中的条件比较差异值，如案例A的个别因素修正系数为 100/[100+（-4）]=100/96
（4）计算各案例不动产修正后的价格：
（5）估算不动产的价格。
各案例不动产比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估不动产价格。
待估不动产单位价格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）
待估不动产的总价格=676×10000=676（万元）
（2）计算容积率修正系数 容积率修正系数=待估不动产容积率指数/案例容积率指数 待估不动产容积率指数100，容积率修正系数见下表：
（3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100加上表中的条件比较差异值，如案例A的个别因素修正系数为 100/[100+（-4）]=100/96
（4）计算各案例不动产修正后的价格：
（5）估算不动产的价格。
各案例不动产比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估不动产价格。
待估不动产单位价格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）
待估不动产的总价格=676×10000=676（万元）
答案解析
略
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利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。
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不动产实际上是实物与权益的结合。其中，实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能。
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交易实例土地每平方米价格为3500元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10%，该待估土地的价格为（）。
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市场法经过各种因素修正后，得到多个比较参照价格修正值，在此基础上一般可采用下述方法中的（）等方法求出待估土地价格。
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有一不动产，未来第一年的纯收益为16万元，预计此后各年的纯收益会在上一年的基础上增长2%，该类不动产的收益率为9%，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的地块上建造的，土地使用权年限为50年，已经使用了5年，则该宗不动产的收益价格为：（）
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待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（）万元。
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剩余法是将待估土地预期开发后的全部建筑物的销售价格减去（），来确定待估土地价格的方法。
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