估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m²，建筑总面积56000m²，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m²，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下： （1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：  在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。  该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示 （3）建筑物的重置价格为1100元/m2。  （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。  试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

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某公司于1998年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m2；并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元／m2；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元／m2。根据估价机构掌握的经筛选后的资料，目前当地同类建筑物出租月租金一般为28元／m2，该类建筑物重置价格为1700元／m2，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重置价格的2％、0.5％，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。

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某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

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按照规定，纯土地估价有效期为一年，建筑物和不动产估价有效期为半年。

判断题查看答案

6年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

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估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房估价对象的建筑面积为1200平方米现空置。估算估价对象的租金时下列最适宜作为可比实例的为（）。

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成本法下的三类估价对象是新开发的土地、（）、就有不动产。

填空题查看答案

在一宗土地上，建有一栋10层的写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是（）。

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有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

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