简答题
正确答案
估价过程
（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。
（2）计算总收益。根据估价机构掌握的经筛选的资料，目前当地同类建筑物出租租金一般为28元／m2。则年总收益=28×9800×12=3292800（元）
（3）计算出租年总费用。
总费用包括以下几项：
①年管理费=年总收益×2％=3292800×2％=65856（元）
②年维修费=建筑物重置价格×2％=1700×9800×2％=333200（元）
③年保险费=建筑物重置价格×0.5％=1700×9800×0.5％=83300（元）
④年税金=建筑面积×32=9800×32=313600（元）
小计795956 （元）
（4）计算房屋年纯收益。
①计算房屋年折旧：当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，房屋的耐用年限只能按土地使用权出让年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应收回，所以在计算年折旧时不应考虑残值。则不动产所有者可使用房屋的年限为50－1.5（建设期）=48.5年，房屋的重置价格必须在土地使用期内收回，则此待估房屋的年折旧费为：年折旧费=房屋重置价／房屋可使用年限=9800×1700／48.5=343505.2（元）
②计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价格－年折旧费×房屋已使用年限=9800×1700－343505.2×1.5=16144742.2（元）
③计算房屋年纯收益：
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =16144742.2×7％=1130132.0（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益
=不动产总收益－不动产总费用－房屋年纯收益
=3292800－795956－1130132.0＝1366712（元）
（6）估算2001年3月的土地使用权价格。由于待估宗地于1998年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权，距估价期日已有整3年，则剩余±地使用年限为47年。
土地使用权价格＝
（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。
（2）计算总收益。根据估价机构掌握的经筛选的资料，目前当地同类建筑物出租租金一般为28元／m2。则年总收益=28×9800×12=3292800（元）
（3）计算出租年总费用。
总费用包括以下几项：
①年管理费=年总收益×2％=3292800×2％=65856（元）
②年维修费=建筑物重置价格×2％=1700×9800×2％=333200（元）
③年保险费=建筑物重置价格×0.5％=1700×9800×0.5％=83300（元）
④年税金=建筑面积×32=9800×32=313600（元）
小计795956 （元）
（4）计算房屋年纯收益。
①计算房屋年折旧：当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，房屋的耐用年限只能按土地使用权出让年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应收回，所以在计算年折旧时不应考虑残值。则不动产所有者可使用房屋的年限为50－1.5（建设期）=48.5年，房屋的重置价格必须在土地使用期内收回，则此待估房屋的年折旧费为：年折旧费=房屋重置价／房屋可使用年限=9800×1700／48.5=343505.2（元）
②计算房屋现值：
房屋现值=房屋重置价格－年折旧费×房屋已使用年限=9800×1700－343505.2×1.5=16144742.2（元）
③计算房屋年纯收益：
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =16144742.2×7％=1130132.0（元）
（5）计算土地年纯收益：
土地年纯收益
=不动产总收益－不动产总费用－房屋年纯收益
=3292800－795956－1130132.0＝1366712（元）
（6）估算2001年3月的土地使用权价格。由于待估宗地于1998年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权，距估价期日已有整3年，则剩余±地使用年限为47年。
土地使用权价格＝
答案解析
略
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