为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

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为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1％。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

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为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：     （1）可比实例的成交价格与成交日期 （2）交易情况分析判断 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度 （3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。  （4）房地产状况分析判断 房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

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某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

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估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。

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需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表： 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

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珠江公司与长江公司于1999年10月1日签订了一份买卖机床合同。该合同约定：全套机床设备的价款为人民币250万元，长江公司需在2000年1月1日前交货并安装调试完毕；珠江公司在长江公司安装调试完毕之后15天内一次性向对方支付全部价款，任何一方违约应向对方支付10%的违约金。该合同在双方签字盖章后，经过公证机关进行公证。为了保证珠江公司按时付款，双方于1999年10月10日签订了一份抵押合同，由珠江公司将其拥有的一栋价值500万元的写字楼作抵押。该抵押于10月25日在有关部门进行了抵押登记。在长江公司正式交货之前，珠江公司认为该机床价格过高，即电传要求长江公司减少部分价款。长江公司考虑到与珠江公司的长期合作关系，即同意按原价格的10%减价，即减为225万元，并正式回电答复。长江公司按期交货并安装调试完毕，在其安装调试期间，机床价格大跌，珠江公司要求再次降价，长江公司不同意。为此，珠江公司拒付货款，双方发生争议。长江公司诉至法院，要求珠江公司支付250万元及承担违约责任。法院审理中发现，珠江公司向银行贷款300万元而将同一栋写字楼抵押给银行，并于1999年10月20日办理了抵押登记，该写字楼经评估现值为人民币450万元。

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珠江公司与长江公司于1999年10月1日签订了一份买卖机床合同。该合同约定：全套机床设备的价款为人民币250万元，长江公司需在2000年1月1日前交货并安装调试完毕；珠江公司在长江公司安装调试完毕之后15天内一次性向对方支付全部价款，任何一方违约应向对方支付10%的违约金。该合同在双方签字盖章后，经过公证机关进行公证。为了保证珠江公司按时付款，双方于1999年10月10日签订了一份抵押合同，由珠江公司将其拥有的一栋价值500万元的写字楼作抵押。该抵押于10月25日在有关部门进行了抵押登记。在长江公司正式交货之前，珠江公司认为该机床价格过高，即电传要求长江公司减少部分价款。长江公司考虑到与珠江公司的长期合作关系，即同意按原价格的10%减价，即减为225万元，并正式回电答复。长江公司按期交货并安装调试完毕，在其安装调试期间，机床价格大跌，珠江公司要求再次降价，长江公司不同意。为此，珠江公司拒付货款，双方发生争议。长江公司诉至法院，要求珠江公司支付250万元及承担违约责任。法院审理中发现，珠江公司向银行贷款300万元而将同一栋写字楼抵押给银行，并于1999年10月20日办理了抵押登记，该写字楼经评估现值为人民币450万元。

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珠江公司与长江公司于1999年10月1日签订了一份买卖机床合同。该合同约定：全套机床设备的价款为人民币250万元，长江公司需在2000年1月1日前交货并安装调试完毕；珠江公司在长江公司安装调试完毕之后15天内一次性向对方支付全部价款，任何一方违约应向对方支付10%的违约金。该合同在双方签字盖章后，经过公证机关进行公证。为了保证珠江公司按时付款，双方于1999年10月10日签订了一份抵押合同，由珠江公司将其拥有的一栋价值500万元的写字楼作抵押。该抵押于10月25日在有关部门进行了抵押登记。在长江公司正式交货之前，珠江公司认为该机床价格过高，即电传要求长江公司减少部分价款。长江公司考虑到与珠江公司的长期合作关系，即同意按原价格的10%减价，即减为225万元，并正式回电答复。长江公司按期交货并安装调试完毕，在其安装调试期间，机床价格大跌，珠江公司要求再次降价，长江公司不同意。为此，珠江公司拒付货款，双方发生争议。长江公司诉至法院，要求珠江公司支付250万元及承担违约责任。法院审理中发现，珠江公司向银行贷款300万元而将同一栋写字楼抵押给银行，并于1999年10月20日办理了抵押登记，该写字楼经评估现值为人民币450万元。

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