简答题
为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期
（2）交易情况分析判断
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值可比实例的成交价格低于其正常价格的幅度 （3）调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。 （4）房地产状况分析判断
房地产状况中的三全因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002年9月1日的正常市场价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。正确答案
（1）公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
（2）交易情况修正系数
可比实例A=100/103
可比实例B=100/98
可比实例C=100/102
（3）交易日期修正系数为：
（4）房地产状况修正系数 因素权重值的计算
因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47%
因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38%
因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15%
房地产状况修正系数的计算：
可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9
可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27
可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54
（5）计算比准价格
（2）交易情况修正系数
可比实例A=100/103
可比实例B=100/98
可比实例C=100/102
（3）交易日期修正系数为：
（4）房地产状况修正系数 因素权重值的计算
因素1的权重=3/（3+2.4+1）=47%
因素2的权重=2.4/（3+2.4+1）=38%
因素3的权重=1/（3+2.4+1）=15%
房地产状况修正系数的计算：
可比实例A=100/（103×47%+98×38%+95×15%）=100/99.9
可比实例B=100/（105×47%+99×38%+102×15%）=100/102.27
可比实例C=100/（100×47%+103×38%+96×15%）=100/100.54
（5）计算比准价格
答案解析
略
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为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表： 上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
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为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
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为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2005年1月1日至2005年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1％。试利用上述资料估算该写字楼2005年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
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估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
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为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
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2008年5月某股份有限公司成功发行了3年期公司债券1200万元，1年期公司债券800万元。该公司截至2010年9月30日的净资产额为8000万元，计划于2010年10月再次发行公司债券。
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