简答题
正确答案
估价过程如下
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算年总收益：同类建筑物出租租金30元/m2，则年总收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）计算出租年总费用
总费用包括以下几项：
年管理费＝486000×5％＝24300元
年维修费＝1500×1350×3%＝60750元
年保险费＝1500×1350×0.3%=6075元
年税费＝20×1350=27000元
小计共118125元
（4）计算房屋纯收益
计算房屋折旧：
年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元
计算房屋现值＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41
房屋纯收益＝1901020.41×6％＝114061.22元
（5）计算土地年纯收益
＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益
＝486000－118125－114061.22＝253813.78元
（6）估算2005年12月的土地使用权价格，由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。
收益价格＝
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算年总收益：同类建筑物出租租金30元/m2，则年总收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）计算出租年总费用
总费用包括以下几项：
年管理费＝486000×5％＝24300元
年维修费＝1500×1350×3%＝60750元
年保险费＝1500×1350×0.3%=6075元
年税费＝20×1350=27000元
小计共118125元
（4）计算房屋纯收益
计算房屋折旧：
年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元
计算房屋现值＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41
房屋纯收益＝1901020.41×6％＝114061.22元
（5）计算土地年纯收益
＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益
＝486000－118125－114061.22＝253813.78元
（6）估算2005年12月的土地使用权价格，由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。
收益价格＝
答案解析
略
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