简答题
正确答案
估价过程如下
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算总收益：同类建筑物出租租金30元／m2，则年总收益＝30×450×12＝162000（元）
（3）计算出租年总费用
总费用包括以下几项：
年管理费＝162000×5％＝8100元
年维修费＝1500×450×3%＝20250元
年保险费＝1500×450×0.3%=2025元
年税费＝20×450=9000元
小计共39375元
（4）计算房屋纯收益
计算房屋折旧：
年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元
计算房屋现值
＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限
＝1500×450－13775.51×3＝633673.47
房屋纯收益＝633673.47×6％＝38020.41元
（5）计算土地年纯收益
＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益
＝162000－39375－38020.41＝84604.59元
（6）估算2004年11月的土地使用权价格，由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。
收益价格＝
（1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。
（2）计算总收益：同类建筑物出租租金30元／m2，则年总收益＝30×450×12＝162000（元）
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总费用包括以下几项：
年管理费＝162000×5％＝8100元
年维修费＝1500×450×3%＝20250元
年保险费＝1500×450×0.3%=2025元
年税费＝20×450=9000元
小计共39375元
（4）计算房屋纯收益
计算房屋折旧：
年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元
计算房屋现值
＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限
＝1500×450－13775.51×3＝633673.47
房屋纯收益＝633673.47×6％＝38020.41元
（5）计算土地年纯收益
＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益
＝162000－39375－38020.41＝84604.59元
（6）估算2004年11月的土地使用权价格，由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。
收益价格＝
答案解析
略
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